Công ty chứng khoán NSI dự báo nguồn cung mở mới giai đoạn 2025–2026 sẽ phục hồi mạnh nhờ sáp nhập hành chính và hệ thống hạ tầng giao thông liên vùng.

• 02-12-2025Tin vui cho hàng triệu người dân tỉnh Ninh Bình

Theo báo cáo ngành bất động sản dân cư vừa được CTCP Chứng khoán Quốc gia (NSI) công bố, thị trường bất động sản Việt Nam đang tiếp tục đà phục hồi sau giai đoạn giảm tốc. Nguồn cung tăng mạnh, đặc biệt tại Hà Nội và TP HCM, giúp ngành chứng kiến sự khởi sắc rõ nét, đặt nền tảng cho năm 2026.

Quý III/2025, nguồn cung bất động sản dân cư đạt hơn 37.600 sản phẩm, với tỷ lệ hấp thụ lên đến 73%. Phân bổ nguồn cung tập trung tại Hà Nội (32%), TP HCM (28%) và các khu vực khác (40%). So với quý trước, con số này tăng mạnh, đánh dấu sự quay trở lại của nhiều dự án lớn sau giai đoạn quan sát thị trường.

Lượng giao dịch căn hộ và nhà ở riêng lẻ duy trì ổn định, trong khi tồn kho toàn quốc tăng cao, chủ yếu từ phân khúc chung cư và nhà ở, phản ánh nhu cầu thực từ người dân đang dần hồi phục, tập trung vào sản phẩm để ở thay vì đầu cơ đất nền – phân khúc có mức độ quan tâm giảm nhẹ.

Giá bán tại hai đô thị lớn tiếp tục xu hướng tăng. Tại Hà Nội, giá mở bán sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, vượt qua TP HCM với 87 triệu đồng/m2, chủ yếu do nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi dự án giá dưới 60 triệu đồng/m2 còn hạn chế.

Hà Nội tiếp tục là tâm điểm với nguồn cung sơ cấp vượt 10.300 căn hộ, tăng 48% so với quý trước. Các dự án mới tập trung ở Tây Hồ, Cầu Giấy và Long Biên, với phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm ưu thế. Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven như Đan Phượng, Gia Lâm cũng rõ nét nhờ hạ tầng giao thông phát triển.

Một số dự án tiêu biểu gồm Jade Square (IFG, Bắc Từ Liêm) 750 căn, giá 105–120 triệu đồng/m2; Sun Feliza Suites (Sun Group, Cầu Giấy) 1.667 căn, hạng cao cấp; Trinity Square (Masterise, Long Biên) 4.500 căn, trung cấp, giá 70–90 triệu đồng/m2. Dự kiến cuối năm, các dự án như Lumiere Orient Pearl và Sunshine Legend City sẽ ra mắt, đẩy mặt bằng giá lên cao hơn.

Tại TP HCM (bao gồm Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu sau sáp nhập), nguồn cung đạt 6.700 căn, giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng tăng gấp 4 lần cùng kỳ năm 2024. Nguồn cung chủ yếu từ TP HCM cũ (38%) và Bình Dương, với các dự án hạng sang như The Prive (DXG, Quận 2) 3.100 căn, giá 120–150 triệu đồng/m2; Lumière Midtown (Masterise, Quận 2) 800 căn, giá 110–130 triệu đồng/m2.

Giá bán trung bình tăng 10% so với quý trước, thấp hơn Hà Nội do vẫn còn dự án trung cấp. Dự kiến cuối năm, các dự án lớn như Eaton Park (Gamuda Land) và Vinhomes Green Paradise (VHM, Cần Giờ) sẽ góp phần bùng nổ nguồn cung khu vực phía Nam.

Dù quý III kém sắc, NSI đánh giá các chỉ số tiềm năng cho thấy năm 2026 nhiều khả năng sẽ là giai đoạn bùng nổ của các doanh nghiệp bất động sản, với loạt dự án lớn bắt đầu bàn giao xuyên suốt từ đầu đến cuối năm. Lượng tiền mặt duy trì mức cao kỷ lục, hàng tồn kho tăng gần 14% và khoản khách hàng trả trước tăng mạnh (62% QoQ, 67% YoY) cho thấy mức hấp thụ dự án tốt, tạo dư địa xoay vòng vốn và giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng.

NSI dự báo nguồn cung mở mới giai đoạn 2025–2026 sẽ phục hồi mạnh nhờ sáp nhập hành chính và hệ thống hạ tầng giao thông liên vùng. Hàng loạt dự án lớn như Golden City, Paradise (Vinhomes), Cần Thơ, Southgate (Nam Long), La Pura (Phát Đạt) và The Prive (Đất Xanh) dự kiến gia nhập thị trường, thúc đẩy nguồn cung phía Nam đạt 30.000–35.000 căn.